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■ '로또 분양'도 부자들 잔치

이재명 정부 첫 기획예산처 장관 후보자였던 국민의힘 이혜훈 전 의원.

지명 철회의 결정적 사유는 아파트 부정 청약 의혹이었습니다.

이 전 의원은 재작년 신규 분양 아파트 중 강남 한복판의 고가 아파트
래미안 원펜타스 138㎡ 세대를 당첨 받았습니다.

이 아파트의 해당 면적 현재 추정 시세는 70억 원 이상.

이 전 의원은 36억 8천만 원에 분양받았기 때문에
거주 조건을 갖춘 뒤 팔면 단순 계산으로도
20억 원 이상의 시세 차익을 볼 수 있는 셈입니다.

여기에 청약 가점을 높이기 위해 장남의 혼인신고까지 미뤄가며
부양가족에 포함시킨 사실이 드러나 공분을 샀습니다.

◀ S Y N ▶ 이혜훈 당시 기획예산처 장관 후보자 (국회 인사청문회, 1월 23일)
"(아들 부부) 관계가 파경이 되면서 이 모든 게 정신적인 압박과 스트레스
등등으로 굉장히 최악의 상황으로 치달아서 발병도 하고…“

각종 편법과 불법으로,
고가 아파트를 상대적으로 저렴한 시세에 분양받는 사례들은
끊이지 않고 있습니다.

◀ S Y N ▶ 부동산 브로커
"아무나 연결해 주진 않죠. 만약에 믿으면. 우리가 진짜 친하고 하면.
저희랑 거래를 하면 평균 10억(원)은 싸게 사요.“

또 하나 중요한 사실.
시세 자체가 워낙 비싸다 보니,
시세보다 낮아진 분양가 자체도 워낙 비싸, 감당할 수 있는 세대 자체가
극히 제한적이라는 겁니다.

애초에 대다수의 집 없는 서민들에게는 분양가조차 엄두를 낼 수 없는,
그야말로 그림의 떡인 셈입니다.

◀ 조희원 기자 ▶

내 집 마련과 동시에 수억 원에서 수십억 원대의
시세 차익까지 노려볼 수 있어, '또 하나의 로또'라고 불리는 아파트 분양권.

신축 아파트를 분양할 때는 분양가 상한제를 적용하거나
신혼부부 특별공급 같은 형태로, 일정 물량을 시세보다 싸게 공급합니다.

주택가격 안정, 그리고 집이 꼭 필요한 이들에게
우선 공급하기 위해 만들어진 제도지만
정말 그 취지에 맞게 운영되고 있을까요?
그 실태를 확인해봤습니다.

■ '신혼 특공'은 금수저 리그?

서울 서초구 반포동 한복판에 들어서는 '래미안 트리니원'.

506세대 규모로, 올해 8월 입주를 앞두고 막바지 공사가 한창입니다.

강남권 노른자위 지역인 만큼 이 아파트의 분양가는
최소형인 59㎡가 19억 2천만 원, 84㎡형은 27억 원에 달합니다.

주변 아파트 시세는 비슷한 면적이 40억에서 70억 원 수준.

주변 시세와 비교하면 분명 저렴하지만,
분양가 자체는 엄청난 고액입니다.

스트레이트 취재 결과,
이 아파트를 신혼부부 특별공급으로 분양받은 건 모두 45세대.

이들의 분양자금 출처를 조사한 자료를 입수해 분석해봤습니다.

이 45세대 중 9세대를 제외한 36세대는
증여나 상속을 받아 분양자금을 조달한 것으로 밝혀졌습니다.

80%의 세대가 부모로부터 도움을 받아서
아파트 분양대금을 냈다는 얘기입니다.

10억 이상 증여나 상속받은 사람이 6명이었고, 5억 이상 10억 이하 9명,
3억 이상 5억 이하 4명, 1억 이상 3억 이하 15명, 1억 미만은 2명이었습니다.

이혜훈 전 후보자가 분양받아 유명해진 고가의 아파트 단지
서울 서초구의 래미안 원펜타스.

59㎡ 최소 면적 세대의 분양가는 16억 9천만 원,
가장 넓은 191㎡는 무려 52억 원입니다.

역시 주변 비슷한 넓이 아파트와 비교하면 20~30억이나 저렴하지만,
보통의 신혼부부가 감당하긴 불가능할 정도로 고액입니다.

이 아파트의 신혼부부 특별공급 당첨자는 41세대.

그 중 절반이 넘는 24세대가 증여나 상속을 받아
분양자금을 마련한 것으로 조사됐습니다.

금액별로는 5억 이상 10억 미만이 7명, 3억 이상 5억 미만 8명,
1억 이상 3억 미만 8명, 1억 미만은 1명이었습니다.

<스트레이트>는 최근 2년간 서울 강남 3구에서
신혼부부 특별공급 아파트 분양권을 당첨 받은 이들의
분양금 조달 내역을 전수 조사했습니다.

그 결과 당첨자 대부분은
이른바 '부모 찬스'를 썼던 것으로 나타났습니다.

서울 서초구의 래미안 트리니원과 원펜타스, 메이플 자이,
강남구의 디에이치 대치 에델루이, 래미안 레벤투스,
송파구의 잠실 르엘, 래미안 아이파크 등,

'전세를 낀 갭투자'가 불가능한 7곳의 아파트에서
신혼부부 특공에 당첨된 사람은 모두 292명이었는데
절반이 넘는 164명이 부모로부터 증여나 상속을 받아 분양금을 냈습니다.

증여 액수가 10억 원 이상인 당첨자는 모두 7명.

올해 29살인 1997년생 당첨자는
20여억 원의 분양대금 절반 이상을 증여로 채웠습니다.

당첨자 세 명 중 한 명이 90년대생이었고,
90년대생 중에선 70%가 증여를 받아 분양금을 마련했습니다.

증여를 받은 금액은 제출된 서류상으로는
1억 이상 3억 이하가 가장 많았는데,
신혼부부의 경우, 직계존속으로부터 부부합산 총 3억 원까지
비과세로 증여받을 수 있다는 점이 영향을 미친 걸로 보입니다.

◀ I N T ▶ 이연희 더불어민주당 의원
"부의 대물림으로 상속·증여를 통해서 자금을 마련하는데 거기에
또 절세까지 해서 강남 아파트를 특혜 분양받는 것은
국민들의 정서나 서민들에게 많은 박탈감을 주고 있기 때문에…“

분양가가 보통 20억 원 이상인 서울 강남권 아파트가 아니더라도,
서울에선 어떤 지역이든, 아파트 분양가 자체가
신혼부부 스스로의 힘으로 감당할 수 있는 수준을 넘은 지 오래입니다.

지난달 결혼한 29살 김서연 (가명) 씨.

서연 씨는 작년 5월,
서울 구로구의 한 민간분양 아파트 전용면적 84㎡형에 당첨됐습니다.

결혼과 함께 내 집 마련에 성공했다는 기쁨도 잠시.
당장 1억 원의 계약금은 물론 12억에 달하는 분양대금 전체를
어떻게 마련해야 할지 막막했습니다.

◀ I N T ▶ 김서연(가명) 아파트 분양권 당첨자
"완전히 부담이 됐어요. 다들 걱정한 게 ‘너 그 돈 갚을 수 있어?’,
‘너 진짜 그 12억이 있어?’“

남편과 함께 주택담보대출부터 신용대출까지
받을 수 있는 대출은 모두 받아 이른바 '영끌'을 했지만,
7억 원에 달하는 중도금을 다 채울 수는 없었습니다.

결국, 부모님의 도움을 받아 중도금을 냈습니다.

◀ I N T ▶ 김서연(가명) 아파트 분양권 당첨자
"(청약) 당첨됐다고 하니까 너무 부모님도 당황스러워했고
근데 이게 너무 아까운 기회고 또 서울이다 보니까 그래도
‘무리해서라도 들어가는 게 맞지 않나’라고 생각을 해서
좀 부모님도 힘들게 좀 많이 도와주신 것 같아요.“

부모님 도움까지 받았지만, 아직도 3억 원의 잔금이 남은 상태.

2년 뒤 잔금을 내야 한다는 압박감에
한 푼이라도 더 벌기 위해 아르바이트도 시작했습니다.

지난해 서울에서 신규로 분양된
민간아파트의 3.3㎡당 평균 분양가는 5,269만 원.
역대 최고치입니다.

'국민평형'으로 불리는 전용면적 84제곱미터 아파트 분양가가
17억 원이 넘는다는 뜻입니다.

이 가격의 아파트를 분양받을 때
주택담보대출은 얼마나 받을 수 있을까요.

총부채 원리금 상환비율 DSR과 담보인정비율 LTV 중
더 작은 값으로 결정되는데,
청약 1순위에 해당하는 소득기준 가구가 받을 수 있는 한도는
많아야 5~6억 원입니다.

따라서 서울에서 '국민평형' 아파트를 분양받으려면,
대출을 제외하고 10억 원 넘는 돈이 있어야 합니다.

아파트 특별공급 중 가장 많은 양을 차지하는
신혼부부 특별공급 신청 자격 요건을 알아봤습니다.

① 혼인신고를 한 지 7년 이내,
② 월수입이 도시근로자 평균소득 기준 100~160% 이하,
그리고 ③무주택자여야 합니다.

이 자격에 맞는 소득 수준은 맞벌이의 경우
세후 최대 월 6백에서 7백만 원을 넘지 말아야 합니다.

여기에 현실적으로 미성년 자녀가 있어야 가점을 받아
청약 당첨 1순위가 될 수 있습니다.

따라서 자격 요건을 충족하는 최대의 소득 수준이라 하더라도,
단 한 푼도 쓰지 않고 15년 가까이 모아야
서울 아파트를 분양받을 수 있는 종잣돈 10억 원을 마련할 수 있습니다.

이것도 서울 아파트 평균 분양가일 때 가능한 이야기이고,
강남 3구의 경우에는 애초에 '금수저' 부모를 두지 않은
일반적 신혼부부들은 넘볼 수조차 없다는 지적이 나오고 있습니다.

◀ I N T ▶ 서동규 시민단체 '민달팽이유니온' 위원장
"청약에 당첨이 된다고 하더라도 그만큼의 분양가를 부담할 수 있는 계층은
굉장히 제한적이지 않습니까? 강남 아파트 청약 같은 경우는 언감생심
그 꿈을 꿀 수 없는 상태인 거죠. 대다수의 청년들에게는요.“

이렇다 보니 평범한 청년들은 애초에
아파트를 분양받는 꿈을 포기하고 있습니다.

2021년 입주한 원룸에서 전세사기를 당한 이철빈 씨.

생애 첫 전세 대출을 받아 마련한 보금자리는
철빈 씨를 빚더미 위에 앉게 했고,
치솟는 분양가를 보며
청약통장에 돈을 꾸준히 넣는 것도 이제 중단했습니다.

이제는 내 집 마련도, 아파트 청약도
모두 남의 이야기처럼만 들린다고 합니다.

◀ I N T ▶ 이철빈/전세사기 피해자
"‘아, 나도 어떤‥ 청약을 할 수 있는 기회가 있는데 이게 뺏겼다’라는
느낌이 들면 이게 화도 나고 그럴 텐데 뭐 그런 느낌조차도 안 들 정도로
이게 ‘너무 다른 세상 이야기다’라는 그런 느낌이 많이 들죠.
집을 산다고 한다는 이 가정 자체가 요즘에는 작동하지 않는다.
이렇게 좀 많이 느껴지는 것 같아요.“

◀ 조희원 기자 ▶

분양가 자체가 올라도 너무 올라버린 지금.
아파트 분양, 특히 특별공급에서마저
서민들이 소외되고 있는 게 현실입니다.

넉넉한 자금을 보유한 사람들이 아파트 분양을 받아
시세 차익을 챙기는 상황인데,
이 과정에서 각종 불법과 편법이 동원되고 있습니다.

이런 부정청약은 적발하기도 쉽지 않은데다,
적발되더라도 대부분 솜방망이 처벌에 그쳐
집 없는 서민들을 더욱 허탈하게 만들고 있습니다.

■ 불법 판치는 분양시장

지난 2024년, 한 부동산 커뮤니티에 올라온 글입니다.

분양가 23억 원의 서울 서초구 원펜타스 아파트 분양권을 당첨 받았는데,
가진 돈이 4억 5천만 원뿐이니
19억 원을 투자해 줄 사람을 찾는다는 내용입니다.

실거주 3년 조건을 채운 뒤 팔면
20억 원 가까운 차익이 가능하다면서
투자해줄 사람은 연락해달라는 내용이 적혀있습니다.

실제로 이런 아파트 분양권을 둘러싼
음성적 거래가 성행한다는 건 손쉽게 확인할 수 있습니다.

<스트레이트>는
서울 강남권 아파트 분양권을 사게 해주겠다는
브로커를 접촉해 만났습니다.

아파트 분양대금을 치를 돈은 있는데,
당첨은 어려울 것 같다고 하자
브로커는 누군가를 소개해주겠다고 말합니다.

◀ S Y N ▶ 부동산 브로커
"여기 아파트 당첨될 수 있는 자격 조건인 사람들이 저희가 좀 많이 있어요.
저희한테 연락이 와요. 계약금 없는데 어떡하냐고. 저희가 강남에
투자자들을 연결을 해줘요.“

분양권을 팔고 사는 건 불법이 아니냐고 묻자,
투자자와 당첨자가 직접 거래하면 불법이지만,
제3자인 자신이 중간에 끼면 전매가 제한된 분양권인지 모르고 샀다고
주장할 수 있어 아무 문제 없다고 안심시킵니다.

◀ S Y N ▶ 부동산 브로커
"투자는 불법은 아니잖아요. 내가 이렇게 돈을 빌려줬어.
여기랑 나랑 관계지, 여기랑은 상관없는 거잖아요.“

그러면서, 요즘 유행하는 증여 방법 중 하나라고 강조했습니다.

◀ S Y N ▶ 부동산 브로커
"투자자들이 저희한테, 저희랑 거래를 하면 평균 10억(원)은 싸게 사요.
그럼 그런 걸 자녀분들에게 물려주기 위해서 자녀가 투자하는 걸로 해주는 거죠.
법의 테두리 안에서 움직이면 합법임을 우리가 잘 활용한 거죠.“

불법이 아니라고 선전하지만,
적발되면 형사처벌을 받는 분명한 불법 거래입니다.

◀ I N T ▶ 엄정숙 변호사
"그 법의 취지는 당연히 실입주자 기준으로 당첨이 된 자가 이제
그 조건을 갖춘 자가 당첨이 되고 살게 하기 위한 목적일 테니까.
그게 마치 암표가 팔리듯이 그렇게 팔렸다는 얘기인 건데,
그럼 당연히 불법으로 봐야 되겠죠.“

<스트레이트>는 최근 5년 동안 서울 강남 3구에서 적발된
아파트 부정 청약 자료를 입수했습니다.

부정 청약 행위 적발 건수는 모두 174건.

이 가운데 70건은 강남 3구에 거주하던 주민들이 벌인 일이었습니다.

강남 3구뿐 아니라, 전국 적발 현황도 살펴봤습니다.

가장 많았던 수법은
부모나 자녀를 부양가족에 포함시키는 위장전입이었고,
위장결혼·위장이혼·혼인 신고일 조작 등
신혼부부 특별공급 청약을 노린 수법도 많이 동원됐습니다.

이런 수법들 모두 당국이 적발하기 쉽지 않기 때문에,
실제 적발되지 않은 불법은 훨씬 더 많을 것으로 추정됩니다.

◀ S Y N ▶ ☎국토교통부 관계자
"그 사람이 실제 거기서 살았는지를 서류상으로 알 방법이 없어요.
수사기관이 아닌 한. 솔직히 말해서 지금 다시 한다고 해도
우리가 알 수 있는 방법은 없어요.“

적발된다 해도 처벌 수위는 터무니없이 낮습니다.

<스트레이트>는 최근 3년간 선고된 주택법 위반 판례
220건을 입수해 전수 분석했습니다.

먼저, 브로커를 통해 분양권을 몰래 팔아넘긴 당첨자들.

지난 2019년 투기과열지구 아파트 분양권을 브로커를 통해
팔아넘긴 당첨자에게 벌금 5백만 원이 선고되는 등
대부분 벌금 수백만 원에 그쳤습니다.

분양권 불법 거래를 주선한 브로커들도 마찬가지였습니다.

역시 대부분 벌금형에 그쳤고, 횡령·사문서위조 등
다른 범죄를 함께 저질렀을 때에만 1년 이하의 징역형을 받았습니다.

마지막으로 브로커를 통해 당첨자의 분양권을 사들인 이들은
처벌받은 사례 자체가 극히 드물었습니다.

불법인 줄 모르고 샀다고 항변할 경우
고의성을 입증하기 쉽지 않기 때문입니다.

그럼 불법거래된 분양권은 환수조치 됐을까요?

국토부 자료를 통해 분석한 결과,
분양권 불법 전매와 위장전입 등을 통한 불법 당첨 등
각종 불법행위가 적발됐음에도 분양권을 환수 조치하지 못한 경우는
40%나 됐습니다.

분양권 몰수나 추징에 대한 명확한 규정이 없기 때문입니다.

◀ I N T ▶ 엄정숙 변호사
"‘범죄 수익에 대해서 몰수나 추징한다’라는 규정이 되어 있지 않아서
입법적인 개선도 필요하지 않을까 생각합니다.“

사유재산인 동시에 가장 공공성이 강한 재화라고 할 수 있는 주택.

주택시장 안정을 위한 분양가상한제와
각종 특별공급제도의 필요성을 부정하긴 어렵습니다.

다만 상식을 초월할 만큼 올라버린 아파트값 탓에
아파트 분양정책마저도 부유층의 재산 증식에 사용되는
부작용이 나타나고 있는 만큼, 그대로 방치해선 안되는 상황입니다.

◀ I N T ▶ 서진형 한국부동산경영학회장·광운대 부동산법무학과 교수
"분양 대금과 시장 가액과의 차익을, 개발 이익을 ‘누가 가져갈 것인가’에
대한 문제예요. (개인이) 자금을 축적하게 되면 결국은 국민들 간의
위화감을 조성할 수밖에 없다.“

분양시장 교란행위에 대한 엄한 처벌과 동시에
아파트 분양시장에서 이른바 '로또 분양' 대신
소유권이 아닌 거주권을 영구 보장하는
공공 임대주택을 늘려야 한다는 목소리도 커지고 있습니다.

◀ I N T ▶ 최은영 한국도시연구소장
"부담 가능한 주택. 저렴한 주택을 어떻게 공급할 것이냐와 관련된
고민이 필요한데 그것의 가장 중요한 대안은 ‘공공임대주택’이죠.“

◀ I N T ▶ 이광수 ‘광수네 복덕방’ 대표·명지대 겸임교수
"일반 분양을 하지 않고 정부가 그걸 다 분양받는 거예요.
그래서 100% 임대로 돌립니다. 임대주는 거예요. 정부가 임대 줘.
40대한테 ‘강남의 재건축 아파트를 임대해서 사실래요?’ 너무 좋죠.
그 대신 장기 임대가 가능하잖아. 안정적으로.“

우리나라의 공공임대주택 비율은 OECD 평균 수준이지만,
질적인 면에서 떨어진다는 지적을 받고 있습니다.

정부는 최근 수도권 노른자위 부지에 공급할 주택 6만 호 중
중산층도 거주할 수 있는 양질의 중형 공공임대주택 공급을
크게 늘리겠다고 밝혔습니다.

주식시장의 활황, 대통령과 정부의 강력한 의지 등과 맞물려
이번만큼은 반드시 집값을 잡아야 한다는
사회적 공감대가 확산되고 있습니다.

'로또 분양'이라는 말도,
분양시장을 교란하는 각종 불법도,
결국은 집값이 안정돼야만 완전히 사라질 수 있습니다.